Usted es promotor y, a consecuencia de la crisis sanitaria, un adquirente que había realizado pagos a cuenta por un piso se ha echado atrás, por lo que usted se quedará parte de los pagos recibidos…
Anulación de la compraventa
Promotor. Usted actúa como promotor y, a causa de la crisis sanitaria, un adquirente que ha perdido su empleo se ha echado atrás en la compra de una vivienda en construcción. En el contrato firmado en su día pactaron que si esto sucedía usted devolvería el 50% de las cantidades recibidas hasta ese momento, quedándose el 50% restante en concepto de indemnización por daños y perjuicios. Apunte. En su caso concreto, ha cobrado hasta la fecha 40.000 euros más 4.000 de IVA al 10% (importe que ya ha ingresado en Hacienda) ¿Qué cantidad debe devolver y cómo debe actuar a efectos de este impuesto?
Dos operaciones. En estos casos, con la resolución del contrato se producen dos operaciones, con consecuencias distintas:
- Por un lado, la operación de compraventa queda sin efecto. Apunte. Por tanto, deberá emitir una factura rectificativa por la totalidad de las cantidades recibidas, junto con el IVA correspondiente. En su caso, el abono a favor del comprador será de 44.000 euros.
- Por otro lado, usted tendrá derecho a cobrar 20.000 euros en concepto de daños y perjuicios (el 50% de lo que le había pagado el comprador a cuenta del precio final). ¡Atención! Pero al tratarse de una indemnización, no se devengará IVA, por lo que no deberá repercutir este impuesto sobre dicha cantidad.
Compensación. Así pues, usted deberá devolver a su cliente 24.000 euros (44.000 correspondientes al abono de lo que le entregó, menos 20.000 correspondientes a los daños y perjuicios sufridos), ya que puede retener la cantidad que legítimamente le pertenece en concepto de indemnización. Apunte. Y podrá recuperar los 4.000 euros de IVA devueltos al comprador, ya que podrá declararlos como un menor IVA repercutido en la declaración periódica que corresponda a la fecha en que el contrato quede sin efecto.
Neto. Por tanto, el IVA no habrá tenido ningún impacto en esta operativa, y el neto final para su empresa será de 20.000 euros, que es lo que le pertenece como indemnización.
Arras
Formalización. Si en el momento de la venta la obra ya estaba finalizada, lo más probable es que usted tenga firmado un contrato de arras penitenciales con el comprador (por ejemplo, mientras éste busca la financiación necesaria) y que esté pendiente el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa. Apunte. En ese caso, dado que las cantidades recibidas formarán parte del precio del inmueble (serán pagos a cuenta), también habrá repercutido IVA por ellas (el 10%, al tratarse de una vivienda).
Desistimiento. Pues bien, si el comprador le comunica que no va a poder formalizar la escritura y que renuncia a la compraventa, usted podrá quedarse con el importe de las arras (que se convertirán en una indemnización). Apunte. A consecuencia de ello, si por ejemplo ha percibido 25.000 euros más 2.500 euros de IVA:
- Su empresa deberá emitir una factura rectificativa por dicha cuantía, pudiendo incorporar los 2.500 euros de IVA cobrado como un menor impuesto repercutido en la declaración correspondiente (de forma que lo acabará recuperando en su declaración).
- Por ese mismo motivo, sólo podrá quedarse como indemnización los 25.000 euros. ¡Atención! Los 2.500 euros del IVA deberá devolvérselos al comprador.